Wer ein Haus kauft, denkt zuerst an den Kaufpreis. Die Notarkosten beim Hauskauf werden dabei oft unterschätzt — dabei können sie mehrere tausend Euro ausmachen. In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufs gesetzlich vorgeschrieben. Ohne einen Notar ist kein Eigentumsübergang möglich. Die Kosten dafür bewegen sich typischerweise zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises, wobei der Durchschnitt bei rund 1,5 % liegt. Wer diese Kosten im Voraus kennt und versteht, kann sein Budget realistisch planen und unangenehme Überraschungen beim Abschluss vermeiden. Dieser Überblick erklärt, wie sich die Notarkosten zusammensetzen, warum sie regional unterschiedlich sein können und wie man beim Hauskauf klug mit diesen Ausgaben umgeht.
Was hinter den Notarkosten beim Hauskauf steckt
Der Begriff Notarkosten klingt zunächst wie eine einheitliche Gebühr. Tatsächlich setzt er sich aus mehreren unterschiedlichen Posten zusammen, die man kennen sollte. Der größte Teil entfällt auf das Beurkundungshonorar des Notars für den Kaufvertrag. Daneben fallen Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch an — das amtliche Register, in dem alle Eigentumsrechte und Belastungen an Immobilien in Deutschland verzeichnet sind. Wer eine Immobilie kauft, muss dort als neuer Eigentümer eingetragen werden. Das kostet Geld.
Hinzu kommen Auslagen des Notars: Porto, Beglaubigungsgebühren, Schreibauslagen und ähnliche Nebenkosten. Diese Posten sind im Vergleich zum Honorar klein, summieren sich aber. Bei einer Grundschuldbestellung — also wenn die Bank eine Sicherheit im Grundbuch einträgt — entstehen zusätzliche Notargebühren. Das ist bei einer Finanzierung über ein Darlehen fast immer der Fall.
Die Grundlage für die Berechnung aller Notargebühren ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dieses Gesetz legt fest, wie hoch die Gebühren in Abhängigkeit vom Geschäftswert — also dem Kaufpreis — sind. Der Notar kann seine Gebühren nicht frei festsetzen. Er rechnet nach einer gesetzlich vorgeschriebenen Tabelle ab. Das schützt Käufer vor willkürlichen Preisen, macht aber auch Verhandlungen über das Honorar unmöglich.
Wer genau wissen möchte, was ihn erwartet, kann die Bundesnotarkammer unter bnotk.de konsultieren. Dort gibt es einen Gebührenrechner, der eine erste Orientierung bietet. Für ein Haus mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen die reinen Notargebühren inklusive Grundbucheintragung erfahrungsgemäß zwischen 6.000 und 8.000 Euro.
Die einzelnen Kostenpositionen im Detail
Eine genaue Aufschlüsselung hilft, den Gesamtbetrag besser einzuordnen. Der größte Posten ist das Beurkundungshonorar für den Kaufvertrag. Es richtet sich nach dem Kaufpreis und beträgt bei einem Wert von 300.000 Euro rund 1.070 Euro netto — zuzüglich Mehrwertsteuer. Klingt wenig? Das ist erst der Anfang.
Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer zwischen Vertragsunterzeichnung und endgültiger Eigentumsumschreibung. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und kostet etwa die Hälfte des Beurkundungshonorars. Die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch — also die offizielle Eintragung des neuen Eigentümers — schlägt noch einmal mit einem ähnlichen Betrag zu Buche.
Kommt eine Grundschuld hinzu, weil die Bank eine Hypothek absichern möchte, entstehen weitere Gebühren. Bei einer Grundschuld von 250.000 Euro sind das ungefähr 500 bis 600 Euro netto für Notar und Grundbuchamt zusammen. Dazu kommen die bereits erwähnten Auslagen: Postgebühren, Beglaubigungen, Abschriften. Diese betragen in der Regel zwischen 20 und 100 Euro.
Am Ende steht eine Gesamtrechnung, die für ein Haus im mittleren Preissegment (250.000 bis 500.000 Euro) typischerweise zwischen 3.000 und 7.500 Euro liegt. Alle Beträge verstehen sich zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer. Das Finanzamt — das Finanzamt in Deutschland — erhält zudem die Grunderwerbsteuer, die zwar nicht zu den Notarkosten gehört, aber ebenfalls beim Hauskauf anfällt und je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt.
Regionale Unterschiede bei den Nebenkosten
Die reinen Notargebühren sind bundesweit einheitlich, weil sie auf dem GNotKG basieren. Was sich regional stark unterscheidet, sind die Grunderwerbsteuersätze der einzelnen Bundesländer. Da diese Steuer oft in einem Atemzug mit den Notarkosten genannt wird, lohnt ein Vergleich.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Notarkosten (ca. % des Kaufpreises) | Gesamte Nebenkosten (ca.) |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 1,5 % | ca. 5,0 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 1,5 % | ca. 6,5 % |
| Berlin | 6,0 % | 1,5 % | ca. 7,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 1,5 % | ca. 8,0 % |
| Sachsen | 5,5 % | 1,5 % | ca. 7,0 % |
| Hamburg | 5,5 % | 1,5 % | ca. 7,0 % |
Die Tabelle zeigt: Bayern ist für Käufer beim Thema Nebenkosten das günstigste Bundesland, während Nordrhein-Westfalen mit 6,5 % Grunderwerbsteuer die höchste Steuerbelastung hat. Wer in Berlin kauft, zahlt ebenfalls überdurchschnittlich viel. Der Anteil der reinen Notarkosten bleibt überall gleich — rund 1,5 % des Kaufpreises. Der Unterschied zwischen den Bundesländern entsteht ausschließlich durch die Grunderwerbsteuer.
Für Käufer, die die Wahl zwischen zwei Bundesländern haben, kann dieser Unterschied erheblich sein. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlt man in Bayern rund 14.000 Euro Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen hingegen 26.000 Euro. Das sind 12.000 Euro Unterschied — allein durch den Wohnort. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) weist regelmäßig auf diese Unterschiede hin und empfiehlt, sie bei der Standortwahl zu berücksichtigen.
Wie die Notarkosten das Gesamtbudget beeinflussen
Viele Käufer rechnen nur mit dem Kaufpreis, wenn sie ihre Finanzierung planen. Das ist ein Fehler. Banken und Finanzberater empfehlen, mindestens 10 % bis 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital für Nebenkosten einzuplanen. Darin enthalten sind Notarkosten, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Konkret bedeutet das: Wer ein Haus für 350.000 Euro in Hessen kauft (Grunderwerbsteuer 6 %), muss mit folgenden Nebenkosten rechnen: rund 5.250 Euro für Notar und Grundbuch (1,5 %), plus 21.000 Euro Grunderwerbsteuer. Macht zusammen rund 26.250 Euro — ohne Makler. Kommt noch eine Maklerprovision von 3,57 % (inkl. MwSt.) hinzu, steigen die Gesamtnebenkosten auf über 38.000 Euro.
Diese Summen werden von Banken nicht finanziert. Wer kein ausreichendes Eigenkapital hat, kann die Nebenkosten nicht stemmen und erhält keinen Kredit. Das Finanzamt verlangt die Grunderwerbsteuer in der Regel innerhalb von vier Wochen nach dem Kaufvertrag. Der Notar stellt seine Rechnung nach der Beurkundung. Beides muss aus eigenen Mitteln bezahlt werden.
Ein weiterer Aspekt: Die Bearbeitungszeit für notarielle Dokumente beträgt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags etwa vier bis sechs Wochen. In dieser Zeit läuft die Auflassungsvormerkung, aber der Käufer ist noch nicht offiziell im Grundbuch eingetragen. Erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erfolgt die endgültige Umschreibung. Das Timing ist für die Finanzplanung relevant.
Praktische Wege, um Notargebühren zu senken
Da die Notargebühren gesetzlich festgelegt sind, gibt es keinen Spielraum beim Honorar selbst. Was Käufer aber beeinflussen können, ist die Zusammensetzung des Kaufvertrags. Enthält der Vertrag bewegliche Gegenstände wie Küche, Einbauschränke oder Gartengeräte, kann deren Wert separat ausgewiesen werden. Diese Inventarliste senkt den beurkundungspflichtigen Kaufpreis und damit die Bemessungsgrundlage für die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer.
Das Finanzamt akzeptiert solche Aufteilungen, solange sie realistisch und marktüblich sind. Für eine gut ausgestattete Einbauküche können 5.000 bis 15.000 Euro angesetzt werden. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem separat ausgewiesenen Inventarwert von 10.000 Euro sinkt die Bemessungsgrundlage auf 390.000 Euro. Das spart sowohl bei der Grunderwerbsteuer als auch bei den Notarkosten.
Eine weitere Möglichkeit: Wer auf einen Makler verzichtet oder einen günstigeren Provisionssatz aushandelt, spart erheblich. Die Maklerprovision gehört zwar nicht zu den Notarkosten, ist aber ein großer Teil der Gesamtnebenkosten. Seit 2020 gilt in Deutschland das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision, das Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen belastet.
Schließlich lohnt es sich, die Finanzierungsstruktur mit der Bank zu besprechen. Eine höhere Eigenkapitalquote senkt nicht nur den Zinssatz, sondern vermeidet auch eine zu hohe Grundschuld — was wiederum die Notargebühren für die Grundschuldbestellung reduziert. Wer 30 % Eigenkapital einbringt statt 10 %, zahlt weniger für die Grundschuldeintragung und profitiert gleichzeitig von besseren Kreditkonditionen.
Das GNotKG bietet in Ausnahmefällen auch die Möglichkeit, Gebühren zu reduzieren, wenn der Notar mehrere Tätigkeiten in einem einzigen Beurkundungsakt zusammenfasst. Das ist in der Praxis selten, aber bei komplexen Kaufverträgen mit mehreren Beteiligten möglich. Ein erfahrener Notar kann darüber Auskunft geben, ob eine solche Zusammenfassung im konkreten Fall sinnvoll ist.
