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Wer eine Immobilie in Deutschland kauft, stößt unweigerlich auf eine Steuer, die den Kaufpreis spürbar erhöht: die Grunderwerbsteuer. Sie fällt bei jedem Grundstücks- oder Immobilienerwerb an und wird direkt auf den Kaufpreis berechnet. Wer die Grunderwerbsteuer im Blick behält und die Kosten beim Immobilienkauf sorgfältig kalkuliert, vermeidet böse Überraschungen bei der Finanzierungsplanung. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % — das macht bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro einen Unterschied von bis zu 9.000 Euro. Wer diese Steuer unterschätzt, riskiert Liquiditätsengpässe kurz vor dem Notartermin. Dieser Beitrag erklärt, wie die Steuer berechnet wird, welche regionalen Unterschiede bestehen und welche weiteren Nebenkosten beim Immobilienkauf anfallen.
Was die Grunderwerbsteuer wirklich bedeutet
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Deutschland anfällt. Sie wird vom Finanzamt erhoben und ist vom Käufer zu entrichten. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), das auf Bundesebene gilt, während die Steuersätze von den einzelnen Bundesländern festgelegt werden. Das bedeutet: Der Steuersatz hängt davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie liegt, nicht davon, wo der Käufer wohnt.
Die Steuer entsteht mit dem Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags. Das Finanzamt erhält vom Notar eine Kopie des Vertrags und setzt daraufhin die Steuer fest. Der Käufer hat in der Regel vier Wochen Zeit, die Steuer zu bezahlen, nachdem der Steuerbescheid eingegangen ist. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch möglich ist.
Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis, also die im Vertrag vereinbarte Gegenleistung. Enthält der Kaufvertrag bewegliche Gegenstände wie Einbauküche oder Gartengeräte, können diese unter bestimmten Bedingungen vom Kaufpreis abgezogen werden, sofern sie separat ausgewiesen und realistisch bewertet sind. Das Bundesministerium der Finanzen hat hierzu klare Regelungen veröffentlicht, an denen sich Käufer und Notare orientieren.
Eine Besonderheit gilt beim Erwerb von Anteilen an Grundstücksgesellschaften: Wer mehr als 90 % der Anteile an einer Gesellschaft erwirbt, die Grundbesitz hält, löst ebenfalls Grunderwerbsteuer aus. Diese Regelung soll verhindern, dass die Steuer durch Gesellschaftskonstruktionen umgangen wird. Professionelle Begleitung durch einen spezialisierten Steuerberater oder Notar ist in solchen Konstellationen unbedingt ratsam.
Befreiungen von der Grunderwerbsteuer gibt es in eng begrenzten Fällen: beim Erwerb unter Ehegatten, bei Schenkungen oder Erbschaften sowie bei bestimmten Umstrukturierungen im Konzernverbund. Wer prüfen möchte, ob eine Befreiung greift, sollte dies frühzeitig mit dem zuständigen Finanzamt klären, nicht erst nach Vertragsunterzeichnung.
Nebenkosten beim Immobilienkauf realistisch einplanen
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Wer eine Immobilie erwirbt, muss insgesamt mit Nebenkosten von 10 % bis 15 % des Kaufpreises rechnen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro summieren sich diese Kosten schnell auf 30.000 bis 45.000 Euro, die in der Regel nicht über ein Bankdarlehen finanziert werden können und aus Eigenkapital bestritten werden müssen.
Neben der Grunderwerbsteuer fallen Notarkosten an, die sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richten und in der Regel zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises betragen. Hinzu kommen die Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels und der Grundschuld, die zusammen mit den Notarkosten typischerweise bei rund 1,5 % bis 2 % liegen.
Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, fällt seit der Reform von 2020 die Maklerprovision je nach Vereinbarung hälftig auf Käufer und Verkäufer auf. Die Provision beträgt üblich 3 % bis 3,57 % pro Seite, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro kann das für den Käufer einen zusätzlichen Aufwand von über 10.000 Euro bedeuten.
Banken und Finanzinstitute verlangen für die Kreditvergabe häufig ein Wertgutachten, das der Käufer bezahlt. Dazu kommen mögliche Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird. Wer die Finanzierung mit einem unabhängigen Finanzberater strukturiert, kann hier bares Geld sparen. Die Gesamtkosten des Kaufs sollten vor Vertragsunterzeichnung schriftlich und vollständig aufgelistet sein.
Ein häufig unterschätzter Posten sind die Renovierungs- und Modernisierungskosten nach dem Kauf. Selbst bei gepflegten Bestandsimmobilien fallen häufig unmittelbar nach dem Einzug Maßnahmen an. Diese Kosten gehören zwar nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinne, sollten aber in der Gesamtplanung berücksichtigt werden, bevor die maximale Darlehenssumme festgelegt wird.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Ein direkter Vergleich
Die Steuersätze unterscheiden sich erheblich zwischen den Bundesländern. Bayern und Sachsen halten mit 3,5 % den niedrigsten Satz, während Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Brandenburg, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 % den höchsten Satz erheben. Für Käufer, die in Grenzregionen zwischen zwei Bundesländern suchen, kann die Wahl des Standorts daher einen finanziell spürbaren Unterschied machen.
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 300.000 € | Bearbeitungsdauer (ca.) |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 4–6 Wochen |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € | 4–6 Wochen |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € | 4–6 Wochen |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 4–6 Wochen |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 4–6 Wochen |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 4–6 Wochen |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 4–6 Wochen |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 4–6 Wochen |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € | 4–6 Wochen |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 4–6 Wochen |
Die Bearbeitungsdauer beim Finanzamt beträgt nach Eingang der Vertragsunterlagen vom Notar üblicherweise vier bis sechs Wochen. In dieser Zeit wird der Steuerbescheid erstellt und zugestellt. Käufer sollten diesen Zeitraum in ihre Finanzierungsplanung einkalkulieren, da die Grundbucheintragung erst nach Zahlung der Steuer erfolgen kann.
Mehrere Bundesländer haben ihre Steuersätze zuletzt 2021 angepasst. Da weitere Änderungen nicht ausgeschlossen sind, empfiehlt es sich, den aktuellen Satz beim zuständigen Finanzamt oder beim Immobilienverband Deutschland (IVD) zu verifizieren, bevor die Kaufkalkulation abgeschlossen wird. Veraltete Angaben aus dem Internet können zu Fehlkalkulationen führen.
Der Ablauf des Immobilienkaufs Schritt für Schritt
Ein Immobilienkauf folgt einem klar strukturierten Ablauf, bei dem die Grunderwerbsteuer an einem bestimmten Punkt zwingend fällig wird. Zunächst einigen sich Käufer und Verkäufer auf den Kaufpreis und die wesentlichen Vertragsbedingungen. Der Notar entwirft daraufhin den Kaufvertrag, den beide Parteien vor Beurkundung prüfen können.
Bei der notariellen Beurkundung liest der Notar den Vertrag vollständig vor und beantwortet Fragen. Nach Unterzeichnung übermittelt er eine Kopie an das Finanzamt. Ab diesem Zeitpunkt läuft die Frist für die Steuerfestsetzung. Der Käufer sollte sicherstellen, dass er die nötige Liquidität für die Steuerzahlung bereithält, da Banken die Grunderwerbsteuer in der Regel nicht mitfinanzieren.
Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Der Notar reicht diese beim Grundbuchamt ein, das dann den Eigentümerwechsel einträgt. Erst mit dieser Eintragung ist der Käufer rechtlich vollständiger Eigentümer. Der gesamte Prozess von Vertragsunterzeichnung bis zur Grundbucheintragung dauert in der Praxis häufig zwei bis drei Monate.
Parallel dazu koordiniert der Käufer die Darlehensauszahlung mit seiner Bank. Die meisten Banken zahlen das Darlehen erst aus, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, darunter die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Diese Grundschuld wird ebenfalls vom Notar beantragt und vom Grundbuchamt eingetragen. Verzögerungen beim Finanzamt können den gesamten Zeitplan verschieben.
Wer als Erstkäufer eine selbst genutzte Immobilie erwirbt, sollte prüfen, ob er Anspruch auf staatliche Förderung hat. Programme wie die KfW-Wohngebäudeförderung oder regionale Förderprogramme der Länder können die Finanzierungskosten senken. Allerdings ersetzen diese Förderungen nicht die Grunderwerbsteuer, die in jedem Fall anfällt und vorab eingeplant werden muss.
Kaufnebenkosten senken: Was rechtlich möglich ist
Die Grunderwerbsteuer lässt sich nicht verhandeln — der Steuersatz ist gesetzlich festgelegt. Trotzdem gibt es legale Möglichkeiten, die Bemessungsgrundlage zu reduzieren. Enthält der Kaufvertrag neben der Immobilie auch bewegliche Gegenstände, können diese separat ausgewiesen werden. Eine Einbauküche im Wert von 10.000 Euro, die gesondert bewertet und im Vertrag ausgewiesen wird, mindert die Grunderwerbsteuer entsprechend.
Das Finanzamt prüft solche Aufteilungen jedoch genau. Die Bewertung der beweglichen Gegenstände muss marktgerecht sein und darf nicht künstlich hochgesetzt werden, um die Steuerlast zu drücken. Eine zu hohe Bewertung kann als Steuergestaltung eingestuft werden und im schlimmsten Fall zu einer Nachforderung führen. Notare sind verpflichtet, solche Gestaltungen transparent zu dokumentieren.
Für Investoren, die mehrere Immobilien erwerben, kann die Gründung einer Grundstücksgesellschaft steuerlich interessant sein. Allerdings wurden die Regelungen zur Grunderwerbsteuer bei Gesellschaftsanteilen in den vergangenen Jahren mehrfach verschärft. Seit 2021 greift die Steuerpflicht bereits ab einem Anteilserwerb von 90 % statt wie zuvor 95 %. Wer diese Gestaltungsoptionen nutzen möchte, braucht zwingend steuerrechtliche Beratung durch einen Fachanwalt für Steuerrecht oder einen spezialisierten Steuerberater.
Beim Kauf von Neubauten direkt vom Bauträger gilt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstücksanteil, wenn Grundstückskauf und Bauerrichtungsvertrag rechtlich getrennt sind. Sind beide Verträge hingegen verknüpft, was bei Vertragsabschluss vor Baubeginn häufig der Fall ist, wird die Steuer auf den Gesamtpreis fällig. Diese Unterscheidung kann bei einem Neubau von 500.000 Euro einen Steuerunterschied von mehreren tausend Euro ausmachen.
Wer alle Möglichkeiten ausschöpfen und gleichzeitig rechtssicher vorgehen möchte, sollte frühzeitig mit einem Notar und einem Steuerberater zusammenarbeiten. Die Beratungskosten amortisieren sich schnell, wenn dadurch auch nur ein Teil der Nebenkosten reduziert werden kann. Beim Immobilienkauf zählt jeder Euro, der nicht unnötig ausgegeben wird.